La production de logements (VEFA) permet-elle de faire baisser les prix de l'immobilier ?
La dynamique du marché immobilier français, complexe et multifactorielle, se révèle particulièrement dans le contexte actuel marqué par une diminution notable de l'octroi de permis de construire pour les logements collectifs. Cette étude ambitionne de démystifier la croyance réductrice qui voudrait que le marché soit uniquement régulé par les lois de l'offre et de la demande. Elle met en exergue l'importance des variables économiques, juridiques et techniques qui, ensemble, tissent la trame complexe de ce marché.
Contexte Économique et Politique
Le secteur immobilier, indicateur de la prospérité économique, se heurte à la crise actuelle née d'une inflation des coûts de construction, d'un contexte règlementaire instable et d'une ressource foncière limitée et non renouvelable. Cette réalité se manifeste par une pression accrue sur les coûts, en particulier dans le domaine du logement social, et traduit un symptôme plutôt qu'une cause de la crise structurelle persistante.
Une rétrospective des politiques du logement en France dévoile un déficit de visions stratégiques de long terme. Depuis les années soixante, les interventions se sont majoritairement résumées à des dispositifs fiscaux éphémères, qui ont, ironiquement, souvent aggravé la crise du logement. La réforme la plus significative remonte à l'époque Haussmannienne, soulignant une stagnation prolongée dans la réforme des politiques de logement.
Dynamique du Marché Immobilier
Une part significative des Français reste éligible au logement social (de ~30 à 55% de la population selon les secteurs). Cependant, la politique de logement actuelle semble privilégier les investisseurs, notamment à cause de l'inflation des prix du foncier et des coûts de construction. La relance du secteur immobilier requiert une réflexion globale, allant au-delà d'une simple augmentation de l'offre, d'autant plus que la récente hausse des taux d'intérêt a affecté la demande. Un cadre analytique holistique est donc impératif pour une reprise robuste du marché.
La finitude du foncier appelle à une gestion durable et à la préservation de cette ressource précieuse. Une politique du logement anticipatrice et intégrée est la clé pour affronter les défis immédiats et à venir.
Questionnement Central
L'hypothèse selon laquelle un accroissement de l'offre immobilière induirait mécaniquement une réduction des prix est souvent évoquée. L'impact de la production de logements en VEFA sur l'évolution des prix immobiliers, analysé à travers les départements les plus consommateurs de foncier (35, 59, 33, 34, 44, 06, 31, 69, 13, 75, 73, 74), offre un terrain d'étude pertinent pour cette question.
Méthodologie et Illustration
Un graphique, élaboré à partir des données de la source DVF CAREX et traité via l'API CAREX, dépeint l'écart de prix au mètre carré par semestre pour les principaux départements consommateurs de foncier. Il présente deux courbes distinctes : l'une pour les ventes classiques et l'autre pour les ventes en état futur d'achèvement. Comme le montre le graphique, l'écart de prix a augmenté de manière significative au fil du temps, suggérant que l'accroissement de l'offre VEFA n'a pas conduit à une diminution des prix, contrairement à l'hypothèse souvent avancée.
Conclusion
La conclusion qui s'impose de ce graphique est que le marché immobilier, avec ses multiples variables, ne se plie pas aux attentes simplistes d'un ajustement de prix proportionnel à l'augmentation de l'offre. Les prix immobiliers, en particulier dans les zones à forte consommation foncière, semblent avoir suivi une tendance à la hausse malgré une production accrue de logements en VEFA.
Cette constatation confirme la nécessité d'une approche nuancée et de politiques de logement bien plus sophistiquées que la simple stimulation de l'offre.
